Comprar una propiedad en España es uno de los proyectos más importantes que puede emprender una persona.
Cada año, miles de ciudadanos extranjeros adquieren viviendas en la Costa Blanca Sur y la Costa Cálida — una de las zonas con mayor demanda internacional del país. Para estos compradores, el proceso añade una capa extra de complejidad: un sistema legal diferente, trámites administrativos desconocidos, documentación en otro idioma y, en muchos casos, la necesidad de gestionarlo todo desde el extranjero.
Esta guía explica el proceso completo de compraventa en España desde el punto de vista del comprador extranjero: qué pasos hay que dar, en qué orden, qué documentos se necesitan y qué errores conviene evitar. Está escrita para que sea útil independientemente de si estás pensando en comprar en Orihuela Costa, Torrevieja, Pilar de la Horadada o en cualquier otra zona de la Costa Blanca Sur y la Costa Cálida.
Por qué conviene tener un abogado independiente desde el principio
Antes de entrar en el proceso, conviene aclarar algo que genera mucha confusión: el notario en España no protege los intereses del comprador. El notario es un funcionario público que da fe de que el acto se realiza conforme a la ley, pero no revisa si la propiedad tiene deudas ocultas, cargas urbanísticas o problemas de titularidad. Esa función es la del abogado independiente.
Del mismo modo, el abogado que te recomiende la agencia inmobiliaria puede tener un conflicto de intereses. Un abogado independiente trabaja exclusivamente para ti.
Con más de 25 años de experiencia y más de 2.000 operaciones gestionadas en la zona, desde Parma Consulting hemos visto de primera mano los problemas que surgen cuando el comprador llega sin asesoramiento legal propio: cargas no canceladas que se heredan con la compra, propiedades con expedientes urbanísticos abiertos, contratos de arras redactados en favor del vendedor, o impuestos mal calculados que generan sanciones años después.
Paso 1: Obtener el NIE
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número de identificación fiscal que necesita cualquier extranjero para realizar actos económicos en España. Sin NIE no es posible firmar una escritura de compraventa, abrir una cuenta bancaria ni pagar los impuestos derivados de la compra.
Cómo obtenerlo: se puede solicitar en el consulado español del país de residencia del comprador o directamente en España en una comisaría de policía con competencias en extranjería. El trámite requiere documentación específica y los plazos varían según la vía elegida.
Importante para compradores que no pueden desplazarse: mediante poder notarial, un abogado puede solicitar el NIE en nombre del comprador en España, sin que este tenga que viajar.
Paso 2: Abrir una cuenta bancaria en España
Aunque técnicamente no es un requisito legal obligatorio, en la práctica es muy conveniente tener una cuenta en un banco español para gestionar los pagos asociados a la compraventa: señal, precio final, impuestos, gastos de notaría y registro, y los gastos corrientes posteriores como el IBI o los suministros.
Muchos bancos españoles permiten abrir cuentas a no residentes con documentación básica. Tu abogado puede orientarte sobre qué entidad se adapta mejor a tu situación.
Paso 3: Elegir la propiedad y hacer una oferta
Una vez identificada la propiedad, se negocia el precio y las condiciones con el vendedor o la agencia. En este punto es fundamental que tu abogado ya esté involucrado, porque antes de comprometerse con ningún pago hay que verificar que la propiedad no tiene problemas que puedan afectar a la operación.
Paso 4: La revisión legal previa a la firma (due diligence)
Este es uno de los pasos más importantes y el que más valor aporta el abogado independiente. Consiste en verificar en profundidad la situación legal, registral y urbanística de la propiedad antes de firmar nada. Concretamente se comprueba:
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- Titularidad: que quien vende es el propietario legal y que no hay cotitulares que no estén de acuerdo con la venta.
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- Cargas y deudas: hipotecas pendientes, embargos, deudas con la comunidad de propietarios, recibos de IBI sin pagar.
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- Situación urbanística: que la construcción tiene todas las licencias en regla y no hay expedientes de disciplina urbanística abiertos.
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- Certificado energético: obligatorio para la venta en España.
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- Situación en el catastro: que la superficie y descripción coinciden con la realidad.
En zonas como Orihuela Costa o el litoral de Pilar de la Horadada, donde hay gran densidad de urbanizaciones y propiedades de segunda mano, estos controles son especialmente relevantes porque es más frecuente encontrar situaciones pendientes de regularización.
¿Estás buscando propiedad en la Costa Blanca Sur o la Costa Cálida? En Parma Consulting revisamos la situación legal de cualquier propiedad antes de que te comprometas. Consulta sin compromiso →
Paso 5: El contrato de arras
Si la revisión legal no presenta problemas, el siguiente paso habitual es firmar un contrato de arras. Se trata de un contrato privado entre comprador y vendedor en el que se reserva la propiedad mediante el pago de una cantidad a cuenta del precio total, normalmente entre el 5% y el 10%.
Qué implica: si el comprador se echa atrás, pierde las arras. Si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver el doble de lo recibido. Por eso es fundamental que el contrato esté bien redactado y que recoja con precisión todas las condiciones pactadas: precio, plazos, qué ocurre si no se consigue financiación, qué cargas debe cancelar el vendedor antes de la firma, etc.
Nunca firmes un contrato de arras sin que tu abogado lo haya revisado.
Paso 6: Calcular los costes e impuestos reales
Uno de los errores más frecuentes entre compradores extranjeros es no tener en cuenta los costes adicionales al precio de compra. En España, la regla general es calcular entre un 10% y un 13% del precio de compra en gastos e impuestos, dependiendo de si la propiedad es de obra nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma donde se ubique.
Los principales conceptos son:
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- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): para propiedades de segunda mano. El tipo varía según la comunidad autónoma.
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- IVA y AJD: para obra nueva, en lugar del ITP se paga IVA (10% con carácter general) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
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- Gastos de notaría: por la escritura de compraventa.
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- Gastos de registro: para inscribir la propiedad a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad.
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- Honorarios del abogado: variable según el despacho y la complejidad de la operación.
Tu abogado debe calcular estos costes con exactitud antes de que firmes nada, para que no haya sorpresas en el momento de la firma.
Paso 7: La firma ante notario
Una vez que la due diligence está completada, el contrato de arras está firmado y la financiación (si la hay) está confirmada, se procede a la firma de la escritura pública de compraventa ante notario.
En este acto se paga el precio pendiente, el notario da fe de la operación y el comprador recibe las llaves. Si el comprador no puede estar presente físicamente, puede otorgar un poder notarial a su abogado para que actúe en su nombre. Esta es una opción habitual entre compradores que residen en el extranjero y que han gestionado todo el proceso a distancia.
Paso 8: Inscripción en el Registro de la Propiedad y cambio de titularidades
La firma ante notario no es el final del proceso. Tras la firma, hay que:
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- Pagar los impuestos correspondientes en los plazos establecidos por la administración.
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- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad para que el cambio de titularidad quede reflejado oficialmente.
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- Cambiar la titularidad de los suministros (agua, luz, gas) y de las tasas municipales (IBI, basuras).
Tu abogado debe encargarse de todas estas gestiones posteriores para que la compra quede completamente cerrada y regularizada.
Comprar desde el extranjero: la opción del poder notarial
Una de las preguntas más frecuentes que recibimos en el despacho es si es posible completar la compra de una propiedad en España sin viajar al país. La respuesta es sí, siempre que el comprador otorgue un poder notarial a su abogado.
El poder notarial es un documento legal que autoriza al abogado a actuar en nombre del comprador para realizar todos los trámites necesarios: solicitar el NIE, firmar el contrato de arras, gestionar la due diligence, firmar la escritura ante notario y realizar las gestiones posteriores.
Hemos trabajado con compradores británicos, irlandeses, belgas, alemanes, franceses, polacos y americanos, entre otras nacionalidades, que han completado la compra de su propiedad en la Costa Blanca Sur y la Costa Cálida sin necesidad de viajar a España en ningún momento del proceso.
Errores frecuentes que conviene evitar
A lo largo de más de 25 años y más de 2.000 operaciones, hemos observado que los problemas más habituales entre compradores extranjeros son:
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- Confiar en el abogado recomendado por la agencia inmobiliaria sin verificar que trabaja de forma independiente.
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- Firmar las arras antes de la revisión legal, lo que puede suponer perder la señal si aparece un problema con la propiedad.
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- No calcular bien los costes adicionales y quedarse sin liquidez para hacer frente a los impuestos.
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- No gestionar el NIE con antelación, lo que puede retrasar todo el proceso semanas o meses.
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- No inscribir la propiedad en el Registro tras la compra, dejando la titularidad en una situación irregular.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio contratar un abogado para comprar una propiedad en España? No es obligatorio por ley, pero es muy recomendable. La complejidad del proceso legal y las consecuencias económicas de cometer errores hacen que el coste del abogado sea una inversión que casi siempre se amortiza.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso completo? Depende de varios factores, pero una compraventa sin complicaciones suele tardar entre 6 y 10 semanas desde el acuerdo de precio hasta la firma ante notario. Si hay que obtener el NIE o financiación, los plazos pueden alargarse.
¿Puedo comprar sin viajar a España? Sí, mediante poder notarial otorgado a tu abogado. Es una opción habitual entre compradores internacionales.
¿Qué impuestos pago si compro una propiedad de segunda mano? El principal es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma. A esto hay que sumar los gastos de notaría y registro. Tu abogado puede calcularte el coste total exacto antes de comprometerte.
¿Y si la propiedad tiene deudas del propietario anterior? Algunas deudas, como las de comunidad de propietarios, pueden transmitirse al nuevo propietario si no se cancelan antes de la firma. La due diligence previa a la firma sirve precisamente para detectar y resolver estas situaciones.
¿Estás pensando en comprar una propiedad en la Costa Blanca Sur o la Costa Cálida?
En Parma Consulting llevamos más de 25 años ayudando a compradores nacionales e internacionales a cerrar sus operaciones con seguridad y sin complicaciones. Gestionamos todo el proceso legal de compraventa, desde la revisión inicial hasta las gestiones posteriores a la firma, y podemos representarte mediante poder notarial si no puedes desplazarte a España.
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